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Im Juni 2015 trat mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz u.a. die sog. „Mietpreisbremse“ in Kraft. Ziel der Mietpreisbremse ist es den starken Anstieg der Mieten bei der Wiedervermietung von Bestandwohnungen insbesondere in Groß–und Universitätsstädten zu regulieren. Zu diesem Zweck wird die Höhe des Mietpreises bei der Wiedervermietung auf angespannten Wohnungsmärkten auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.

Jedoch weißt die Mietpreisbremse erhebliche Regulierungslücken auf, um die teilweise rasanten Mietpreissteigerungen effektiv zu verhindern.

Nunmehr hat das BMJV einen Referentenentwurf für ein Mietrechtsanpassungsgesetz vorgelegt. Dadurch sollen u.a. die Regelungen zur Mietpreisbremse nachjustiert werden, indem vorvertragliche Auskunftspflichten des Vermieters eingeführt werden sowie der Mieter eine zu hohe Miete zukünftig nur noch einfach rügen muss anstatt bisher durch eine qualifizierte Rüge.

Neue vorvertragliche Auskunftspflichten

Der Referentenentwurf sieht die Einführung neuer vorvertraglicher Auskunftspflichten des Vermieters vor, um die Transparenz für den Mieter hinsichtlich des Vorliegens von Ausnahmetatbeständen zu erhöhen. Auf diese Weise soll dem Mieter die Beurteilung über die Zulässigkeit der vereinbarten Miete erleichtert werden.
Beruft sich der Vermieter auf die Ausnahmetatbestände der Vormiete, der einfachen oder umfassenden Modernisierung oder auf Neubauten nach § 556f Satz 1 BGB, die nach der geltenden Rechtslage eine höhere Miete als die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent rechtfertigen, muss der Vermieter dem Mieter vor Abschluss des Mietvertrags das Vorliegen einer solchen Ausnahme mitteilen. Erteilt der Miete diese Information nicht, kann er sich nicht auf das Vorliegen der Ausnahmetatbestände berufen.

Beruft sich der Vermieter auf den Ausnahmetatbestand der Vormiete (§556e I BGB), muss der Vermieter dem Mieter vor Abschluss des Mietvertrags die Höhe der Vormiete übermitteln sowie mitteilen, dass Veränderungen der Miethöhe innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des vorherigen Mietverhältnisses nicht berücksichtigt wurden.

Bezüglich der Ausnahmetatbestände der einfachen Modernisierung (§556e II BGB) und der ersten Vermietung umfassend modernisierter Wohnungen (§ 556f Satz 2 BGB) muss der Vermieter den Mieter über den Zeitpunkt der Modernisierungen informieren sowie dass die Miethöhe aufgrund dieser Modernisierungen zulässig ist.

Beruft sich der Vermieter auf die Ausnahme nach § 556f Satz 1 BGB, muss er dem Mieter mitteilen, dass die Wohnung nach dem 1. Oktober erstmals genutzt oder vermietet wurde.

Einfache Rüge anstatt qualifizierter Rüge

Um Beanstandungen aus zu hohen Mietzahlungen geltend zu machen, soll das  bisher notwendige Erteilen einer qualifizierten Rüge des Mieters gegenüber dem Vermieter durch eine einfache Rüge erleichtert werden. Damit muss der Mieter keine Tatsachen mehr recherchieren (wie bspw. die Höhe der Vormiete) und vorbringen, auf welchen die Beanstandung der Miete beruhte.

Der Vorstand des Paritätischen Gesamtverbandes hat am 14. Juli 2017 eine Positionierung zur Mietpreisbremse verabschiedet. Demnach begrüßt der Paritätische die Schaffung von Transparenz bei den Vertragsabschlüssen. Jedoch sind die geplanten Maßnahmen nicht ausreichend, um den Anstieg der Mieten effektiv zu verhindern. Der Paritätische fordert eine konsequente Ausgestaltung der Mietpreisbremse im Sinne einer sozialen Wohnungspolitik, wozu u.a. die Einführung von kollektiven Mieterrechten, die Abschaffung der Ausnahmetatbestände sowie Reform des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz notwendig sind.
In der Anlage findet sich der Referentenentwurf des BMJV für das MietAnpG sowie die vom Vorstand des Paritätischen Gesamtverbandes beschlossene Positionierung zur Mietpreisbremse.
 

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Downloads:

pdf Positionierung Mietpreisbremse FINAL (102 KB)

pdf BMJV RefE MietAnpG (390 KB)

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